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Novità sull’ammortamento dei fabbricati

A partire dall’esercizio 2006 per i fabbricati in proprietà è indeducibile la quota parte dell’ammortamento riferibile al terreno sottostante i fabbricati e per i fabbricati in leasing è indeducibile la quota capitale dei canoni riferiti al terreno sottostante i fabbricati.

Le nuove disposizioni sono contenute nei commi 7, 7bis e 8 dell’art. 36 d.l. 223/2006 (convertito dalla legge 4/8/2006 n. 248) modificate dal comma 18 dell’art. 2 d.l. 262/2006.
Le disposizioni del dl 223/2006 si applicano a tutti i titolari di impresa, indipendentemente dal regime contabile adottato (anche in contabilità semplificata) e dai principi contabili utilizzati per la redazione del bilancio e ai professionisti possessori di immobili con ammortamento deducibile (acquisto ante 15/06/1990 o negli anni 2007-2008-2009).
Le disposizioni del dl 223/2006 si applicano a tutti gli immobili strumentali per l’attività d’impresa:
  • in proprietà;
  • in leasing
ubicati nel territorio nazionale iscritti (o iscrivibili) al catasto edilizio urbano o ubicati all’estero anche se non “cielo-terra” (ad esempio anche all’ufficio situato in un condominio).
Sono esclusi:
  • gli immobili patrimonio
  • i beni merce.
Non è più richiesta una perizia di stima per la determinazione del valore del terreno.
Il valore del terreno, fatta salva l’ipotesi di acquisto autonomo dell’area, è determinato forfettariamente sul valore complessivo del fabbricato nella misura del:
  • 30% del valore complessivo per i fabbricati industriali (ossia quelli destinati alla produzione o alla trasformazione dei beni)
  • 20% del valore complessivo per gli altri fabbricati.
Nell’ipotesi di utilizzo promiscuo di un immobile per l’attività produttiva e per l’attività commerciale, si fa riferimento all’attività prevalente, determinata sugli spazi occupati (metri quadri).
L’intero fondo di ammortamento maturato al 31/12/2005 è imputato al fabbricato per un valore non superiore al valore capitale calcolato.
L’eventuale eccedenza tra fondo maturato e valore massimo ammortizzabile dell’immobile non è recuperata a tassazione ma ridurrà il valore fiscale del terreno in occasione della determinazione della plusvalenza ( o minusvalenza) da cessione.
Si precisa che il costo complessivo su cui applicare le percentuali del 20 o 30% deve essere assunto al netto dei costi incrementativi capitalizzati nonché delle rivalutazioni effettuate.
Per l’applicazione delle disposizioni previste dal dl 223/2006 verranno considerate le seguenti ipotesi:

· Acquisto
1. acquisto del fabbricato con separata annotazione del terreno
2. acquisto del fabbricato con unica annotazione
3. acquisto del terreno e successiva costruzione fabbricato
· Leasing
4. contratti stipulati nel 2006
5. contratti stipulati nel 2005 e anni precedenti
1) Fabbricato acquistato con separata annotazione del terreno.
Il valore del terreno sarà pari al maggiore tra i seguenti valori:
· valore iscritto in bilancio
· 20 % o 30% (fabbricati industriali) del valore complessivo (fabbricato + terreno)
Terreno a bilancio 2.000
Fabbricato a bilancio 8.000
Totale fondo al 31/12/2005 1.050
Il valore del terreno sarà pari al maggiore tra:
· valore di bilancio 2.000
· 30% * (2.000 + 8.000) = 3.000
Il nuovo valore del fabbricato sarà pari a 10.000 – 3.000 = 7.000. Il fondo viene totalmente imputato al fabbricato. Il residuo da ammortizzare sarà pari ad Euro 5.950.
2) Fabbricato acquistato con unica annotazione.
Il valore del terreno sarà pari a
· 20 % o 30% (fabbricati industriali) del valore complessivo (fabbricato + terreno)
Valore totale fabbricato ind. 5.000
Totale fondo al 31/12/2005 675
Il valore del terreno sarà pari a:
· 30% * (1.000 + 4.000) = 1.500
Il nuovo valore del fabbricato sarà pari a 5.000 – 1.500 = 3.500. Il fondo viene totalmente imputato al fabbricato. Il residuo da ammortizzare sarà pari ad Euro 2.825.
3) Terreno acquistato e successiva costruzione del fabbricato
Il valore del terreno sarà pari a quello iscritto a bilancio. Il valore ammortizzabile sarà pari al solo costo effettivamente sostenuto per la realizzazione del fabbricato.
Nell’ipotesi di acquisto di un immobile che viene successivamente demolito per ricostruire un nuovo fabbricato, vi sono due ipotesi:
1) il fabbricato demolito era funzionante: è necessario applicare il criterio forfettario per determinare il valore originario dell’area;
2) il fabbricato demolito non era funzionante: il valore di acquisto originario è imputato interamente al terreno.
4) Leasing stipulati nel 2006
Per i contratti di leasing aventi come oggetto fabbricati strumentali, le disposizioni del dl 223/2006 prevedono l’indeducibilità delle quota capitale dei canoni di leasing riferiti ai terreni.
E’ deducibile la quota interessi del canone di leasing riferita ai terreni.
Le disposizioni del dl 223/2006 si applicano ai canoni che maturano dal 2006 anche sui contratti di leasing stipulati nel 2005 e anni precedenti.
· Per i contratti di leasing stipulati nel 2006 si applica la percentuale del:
20 % o 30% (fabbricati industriali)
al seguente valore:
(Costo sostenuto dall’impresa concedente – riscatto) * gg periodo di imposta
gg durata del contratto
Esempio
Contratto stipulato in data 01/01/2006
Scadenza 31/12/2015
a) Costo sostenuto dalla società di leasing 100.000,00
b) Giorni di durata del contratto 3650
c) Giorni del periodo d’imposta 365
d) Prezzo di riscatto 2.500,00
e) Quota capitale annua dei canoni [(a-d)/b)*c] 9.750,00
Canone annuo 13.686,89
Quota interessi deducibile 3.936,89
Quota capitale 9.750,00 di cui: 9.750*30%= 2.925 non deducibile; 9.750 – 2.925 = 6.825 deducibile
5) Leasing stipulati nel 2005 e anni precedenti
Per i contratti di leasing stipulati prima del 2006 occorre calcolare la residua quota capitale fiscalmente deducibile ottenuta applicando la percentuale del:
20 % o 30% (fabbricati industriali)
alla quota capitale complessiva, pari a:
(Costo sostenuto dall’impresa concedente – riscatto)
detratto l’ammontare complessivo delle quote capitali dedotte.
La residua quota capitale fiscalmente deducibile è ripartita per la durata residua del leasing.
Esempio
Contratto stipulato in data 01/01/2000
Scadenza 31/12/2009
a) Costo sostenuto dalla società di leasing 100.000,00
b) Giorni di durata del contratto 3650
c) Giorni del periodo d’imposta 365
d) Prezzo di riscatto 2.500,00
e) Quota capitale annua dei canoni [(a-d)/b)*c] 9.750,00
Nel 2006 la residua quota capitale fiscalmente deducibile del fabbricato è così determinata:
quota capitale del fabbricato 100.000 – 30% *(100.000)= 70.000
quota capitale prezzo riscatto 2.500 – 30% * (2.500) = 1.750
differenza 70.000 – 1.750 = 68.250
anni trascorsi 2000 – 2005 = 6
quote capitale ante 2006 dedotte = 9.750 * 6 = 58.500
differenza 68.250 – 58.500 = 9.750
L’importo di 9.750 deve essere ripartito per i 4 anni residui:
9.750/4= 2.437,50 ( quota deducibile)
La quota indeducibile per il 2006 e successivi sarà pari a:
9.750 – 2.437,50 = 7.312,50 (quota terreni)